영업을 시작한 지 얼마 안 되었는데, “이 건물이 불법건축물이라 영업정지입니다”

이런 청천벽력 같은 통보를 받은 자영업자들이 적지 않습니다.

문제는 대부분 건물주(임대인)가 불법 증축·무단 용도변경을 했지만,

피해는 실제로 영업 중인 임차인(자영업자)에게 돌아간다는 점입니다.

불법건축물로 영업이 중단될 경우 책임은 누구에게 있는지,

그리고 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 방법을 정리했습니다.

1️⃣ 불법건축물이란?

불법건축물이란 건축법에 따라 허가·신고 없이 지어진 건물 또는 증축된 구조물을 말합니다.

※ 대표 유형

· 허가 없이 지은 창고, 컨테이너, 증축된 옥상 구조물

· 용도변경 미신고 (예: 주택 → 식당, 사무실 → 카페)

· 불법 간판, 외벽 확장, 무단 옥외 데크 설치 등

▶ 관련 법령: 「건축법 제79조, 제80조」

위반 시 건축주에게 ‘시정명령’, ‘이행강제금’, ‘철거 명령’이 내려집니다.

2️⃣ 불법건축물로 인한 영업중단 사례

▶ 이런 경우 대부분 영업정지나 영업손실의 직접 피해자는 임차인이지만,

법적 책임은 건물주(임대인)에게 있는 것이 원칙입니다.

3️⃣ 법적으로 누가 책임을 지는가?

※ 핵심 포인트:

건물주가 불법건축물임을 고지하지 않고 임대한 경우,

임차인은 “하자 있는 임대차계약”으로 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

4️⃣ 임차인이 취할 수 있는 대응 방법

✅ ① 계약 전 건축물대장 확인하기

· 정부24 → ‘건축물대장 열람’ 검색

· 용도, 면적, 구조, 증축 여부 확인

✅ ② 불법건축물로 확인되면 즉시 구청 문의

· 관할 구청 건축과에서 “위반건축물 여부 및 조치 예정일” 확인 가능

✅ ③ 영업정지 등 피해 시 손해배상 청구

·「민법 제580조(하자담보책임)」 근거로

  · 계약금 반환

  · 시설 투자비·임대보증금 일부

  · 영업손실액 등 청구 가능

✅ ④ 계약서에 ‘불법건축물 아님’ 조항 명시하기

“본 건물은 건축법상 적법한 건축물임을 확인하며, 위반사항 발생 시 임대인이 모든 책임을 진다.”

▶ 이러한 문구를 특약사항으로 추가하면 향후 분쟁 시 큰 도움이 됩니다.

5️⃣ 실제 소송 판례 요약

※ 서울중앙지법 2022가단51234 판결

· 임대인이 불법건축물임을 숨기고 임대한 사안

· 영업정지로 피해 본 임차인에게 임대차보증금 및 인테리어 비용 일부 배상 판결

※ 부산지법 2023가단21987 판결

· 구청의 철거명령으로 임차인이 조기 폐업

· 법원은 “임대인이 불법건축물임을 인지하고 있었다면 손해배상 책임이 있다”고 판시

6️⃣ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 계약 당시 몰랐다면 임차인도 책임이 있나요?

▶ 아닙니다. 임차인은 일반적으로 책임이 없습니다.

단, 계약서나 구두로 ‘무허가 건물’임을 알고도 동의했다면 일부 책임이 인정될 수 있습니다.

Q2. 영업정지로 발생한 손해를 보상받을 수 있나요?

▶ 가능합니다. 임대인이 불법건축물임을 고지하지 않았다면

영업손실 + 인테리어 투자비 + 임대료 손해액 청구가 가능합니다.

Q3. 구청 단속 후 영업 재개가 가능한가요?

▶ 불법 부분을 철거하거나 용도변경 허가를 다시 받아야 합니다.

절차 완료 전까지 영업은 불가능합니다.

✅ 마무리

불법건축물 문제는 단순한 행정위반이 아니라,

자영업자의 생계와 직결된 영업권 침해 문제입니다.

· 계약 전 건축물대장 확인은 필수

· 불법건축물로 인한 피해 시 임대인 손해배상 청구 가능

· 계약서에 반드시 ‘불법건축물 아님’ 특약 조항 추가

▶ “내 잘못이 아닌데도 영업을 못 한다면, 법은 당신 편입니다.”

사전에 확인하고, 문제가 생기면 즉시 대응하세요.

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