자영업자가 반드시 알아야 할 상가임대차 핵심 기준

계약 갱신 거절, 왜 자영업자에게 중요한 문제인가

자영업자에게 임대차 계약 갱신은 단순한 계약 문제가 아니라 사업의 존속과 직결된 문제입니다. 매장을 이전한다는 것은 인테리어 비용, 기존 단골 이탈, 매출 공백까지 감수해야 한다는 의미이기 때문입니다.

하지만 현실에서는 임대인이 “이번 계약까지만 하자”, “건물을 직접 쓰겠다”, “재계약은 어렵다”는 식으로 갱신 거절을 통보하는 경우가 적지 않습니다. 이때 법적 기준을 모르면 정당하게 보호받을 수 있는 권리조차 포기하게 됩니다.

계약 갱신 요구권의 기본 개념

상가 임차인은 법에 따라 계약 갱신 요구권을 가집니다.

이는 일정 기간 동안 임대인이 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절하지 못하도록 보호하는 제도입니다.

핵심 포인트는 다음과 같습니다.

• 임차인은 계약 종료 전 갱신을 요구할 권리가 있음

• 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절 불가

• 단, 보호 기간에는 한계가 있음

이 권리를 정확히 이해하는 것이 분쟁을 피하는 첫걸음입니다.

계약 갱신 거절이 ‘불가능한 경우’

먼저, 임대인이 갱신을 거절할 수 없는 경우부터 정리합니다.

이 항목에 해당하면 임대인의 거절은 법적으로 문제가 될 수 있습니다.

1. 임차인이 계약을 성실히 이행한 경우

다음 조건을 충족했다면 갱신 거절은 원칙적으로 불가능합니다.

• 임대료 연체가 없음

• 무단 전대(불법 재임대) 없음

• 계약 위반 행위 없음

“장사가 잘돼서 올리고 싶다”, “다른 세입자를 받고 싶다”는 이유는 정당한 거절 사유가 아닙니다.

2. 단순히 ‘계약 기간이 끝났다’는 이유

계약 기간 만료 자체는 갱신 거절 사유가 아닙니다.

• 계약이 끝났다고 자동 퇴거 아님

• 임차인의 갱신 요구는 법적으로 보호됨

• 임대인의 일방 통보만으로 효력 없음

즉, “계약 끝났으니 나가라”는 말은 법적 근거가 부족한 주장일 수 있습니다.

3. 임대료 인상 요구를 거절했다는 이유

임대인이 법정 상한(연 5%)을 초과한 임대료 인상을 요구했고, 임차인이 이를 거절했다면 이는 정당한 거절 사유가 아닙니다.

• 법 초과 인상 요구 거절 → 갱신 거절 사유 아님

• 이를 이유로 한 퇴거 요구는 분쟁 소지 큼

4. 막연한 계획이나 구두 주장만 있는 경우

다음과 같은 말만으로는 갱신 거절이 인정되기 어렵습니다.

• “나중에 직접 쓸 생각이다”

• “언젠가 리모델링할 예정이다”

• “가족이 들어올 수도 있다”

👉 구체적·객관적 증빙 없는 계획은 거절 사유가 되지 않습니다.

계약 갱신 거절이 ‘가능한 경우’

반대로, 법에서 인정하는 정당한 갱신 거절 사유도 분명히 존재합니다.

1. 임차인이 임대료를 반복적으로 연체한 경우

가장 대표적인 갱신 거절 사유입니다.

• 3기 이상 임대료 연체

• 반복적·상습적 연체

• 지연 지급이 관행화된 경우

이 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

2. 무단 전대 또는 계약 위반

다음과 같은 행위는 명백한 갱신 거절 사유가 됩니다.

• 임대인의 동의 없는 재임대

• 계약 목적과 다른 업종 운영

• 불법 용도 변경

3. 건물 철거 또는 재건축이 실제로 예정된 경우

임대인이 실제 철거·재건축 계획을 입증할 수 있다면 갱신 거절이 가능합니다.

• 인허가 서류 존재

• 공사 일정 구체화

• 단순 계획이 아닌 실행 단계

단, 말뿐인 계획은 인정되지 않습니다.

4. 임대인이 직접 사용하려는 경우

임대인 또는 직계 가족이 실제로 해당 건물을 사용할 필요가 있는 경우 갱신 거절이 가능합니다.

다만 조건이 있습니다.

• 형식적 명분이 아닌 실제 사용

• 갱신 거절 후 타인에게 재임대 시 문제 발생

• 허위 사용 주장 시 분쟁 가능성 큼

5. 계약 갱신 요구권 보호 기간이 지난 경우

계약 갱신 요구권은 영구적 권리가 아닙니다.

• 최초 임대차 시작일 기준

• 보호 기간이 종료되면

• 임대인은 갱신 거절 가능

이 시점 이후에는 임대인의 선택권이 넓어집니다.

자영업자가 반드시 확인해야 할 체크리스트

갱신 거절 통보를 받았다면 아래를 반드시 확인해야 합니다.

• 임대료 연체 이력 존재 여부

• 계약 위반 사항 있는지

• 임대인의 거절 사유가 문서로 존재하는지

• 실제 철거·사용 증빙 있는지

• 보호 기간이 남아 있는지

계약 갱신 거절 통보를 받았을 때 대응 방법

1. 감정적 대응 금지

2. 문자·이메일 등 기록 확보

3. 계약서·연체 내역 정리

4. 법적 기준 근거로 협의 시도

5. 필요 시 분쟁 조정 절차 활용

한 줄 요약

계약 갱신 거절은 임대인의 재량이 아니라 법에서 정한 사유가 있을 때만 가능한 제한된 권한이며, 기준을 아는 것만으로도 불리한 퇴거를 막을 수 있습니다.