임대차 계약, 이것 모르고 사인하면 큰일 납니다

왜 점포 계약 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 할까?

자영업 창업에서 점포 계약은 가장 중요한 첫 단계입니다.

하지만 많은 예비 사장님들이 권리금, 보증금, 월세만 확인한 채 계약을 서두르다가,

나중에 경매, 명도, 보증금 미회수 같은 치명적인 문제를 겪습니다.

그 이유는 단 하나입니다.

👉 등기부등본을 제대로 확인하지 않았기 때문입니다.

등기부등본은 해당 점포(건물)의 법적 상태를 가장 정확하게 보여주는 문서이며,

임대인이 진짜 소유자인지, 빚은 얼마나 있는지,

내 보증금이 안전한지까지 모두 담겨 있습니다.

이 글에서는

✔ 점포 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부 항목

✔ 실제 자영업자들이 많이 당하는 위험 사례

✔ 계약 전에 꼭 체크해야 할 실전 기준을

깊이 있게 정리해드립니다.

등기부등본 기본 구조부터 이해하기

등기부등본은 크게 3가지 구역으로 나뉩니다.

1. 표제부 – 건물의 기본 정보

2. 갑구 – 소유권 관련 사항

3. 을구 – 담보·채권 관계 (가장 중요)

이 중 점포 계약에서 가장 중요하게 봐야 할 곳은 갑구와 을구입니다.

① 표제부: 점포 정보가 실제 계약 대상과 일치하는지 확인

표제부에는 다음 정보가 나옵니다.

• 건물 종류 (상가, 근린생활시설 등)

• 건물 구조 및 면적

• 층수

• 주소

반드시 확인할 포인트

• 계약하려는 호수/층수가 등기부에 실제 존재하는지

• 무허가 증축, 불법 구조 변경 여부

• 계약 면적과 등기 면적이 크게 다르지 않은지

👉 등기부에 없는 공간은 법적으로 보호받기 어렵습니다.

② 갑구: 임대인이 진짜 ‘집주인’인지 확인

갑구는 소유권에 관한 기록입니다.

여기서 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다.

✔ 소유자 성명

• 계약 상대방이 등기상 소유자와 동일한지

• 대리 계약 시 위임장·인감증명서 필수

✔ 소유권 변동 이력

• 최근 잦은 소유권 이전은 위험 신호

• 단기간 매매 반복 건물은 투자 목적일 가능성 높음

✔ 가압류·가처분

• 갑구에 가압류, 가처분이 있으면 분쟁 가능성 높음

• 향후 소유권 이전·경매로 이어질 수 있음

👉 소유권이 불안정한 건물은 계약 자체를 재검토해야 합니다.

③ 을구: 보증금 안전을 좌우하는 핵심 항목

을구는 대출·근저당·전세권 등이 기록되는 부분입니다.

자영업자에게 가장 중요한 구역입니다.

✔ 근저당권 설정 여부

• 은행, 캐피탈, 개인 채권자의 담보권

• 설정 금액이 높을수록 위험 증가

실전 체크 공식

건물 시세 × 60% – 기존 근저당 = 내 보증금 안전선

이 계산에서 보증금이 초과하면 매우 위험합니다.

✔ 전세권·임차권 등 선순위 권리

이미 다른 임차인이 전세권을 가지고 있다면

→ 내 보증금은 후순위

✔ 다중 담보 설정

을구에 여러 근저당이 줄줄이 있다면

→ 사실상 빚 많은 건물

👉 이런 건물은 임대료가 싸더라도 피하는 것이 원칙입니다.

점포 계약 시 실제로 많이 발생하는 위험 사례

❌ 사례 1. “보증금 날릴 뻔한 프랜차이즈 창업”

• 임대인 말만 믿고 계약

• 등기부 확인 안 함

• 근저당이 시세의 80% 초과

• 결국 경매 → 보증금 일부만 회수

❌ 사례 2. “진짜 집주인이 아니었다”

• 관리인 명의로 계약

• 소유자 동의 없음

• 계약 무효 분쟁 발생

등기부 확인 후 반드시 추가로 체크해야 할 것

등기부만 보고 끝내면 안 됩니다.

다음도 함께 확인해야 완전한 점포 계약이 됩니다.

• 건축물대장: 불법 용도 변경 여부

• 상가임대차보호법 적용 대상 여부

• 확정일자·전입신고 가능 여부

• 권리금 회수 조항 계약서 명시 여부

점포 계약 전 체크리스트 (사장님용 요약)

✔ 등기부 표제부 – 실제 점포 정보 일치

✔ 갑구 – 소유자 동일 여부

✔ 을구 – 근저당·담보 총액

✔ 보증금 안전 계산 완료

✔ 계약 상대방 신분 확인

✔ 확정일자 가능 여부 확인

마무리: 점포 계약은 ‘감’이 아니라 ‘서류’입니다

점포 계약에서 한 번의 실수는

👉 수년간의 장사 노력을 한순간에 무너뜨릴 수 있습니다.

등기부등본은 어렵지 않습니다.

기본 구조와 핵심 포인트만 알면

누구나 내 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 방어선을 만들 수 있습니다.