권리금(영업권)이 붙은 매장은 “지금 당장 매출이 나오는 자리”라는 기대가 큰 만큼, 계약 구조를 잘못 잡으면 권리금만 날리고 나가는 상황도 흔합니다. 특히 권리금은 부동산 등기처럼 자동으로 보호되지 않기 때문에, 임대차(건물주)·양도양수(전 점주)·인허가·세금·상권 변수를 한 번에 점검해야 안전합니다.

1) 권리금의 “정체”부터 쪼개서 보기: 시설권리금 vs 영업권리금 vs 바닥권리금

권리금은 한 덩어리처럼 보이지만, 실제 리스크는 성격별로 다릅니다.

• 시설권리금: 인테리어·주방집기·간판·집기류 가치. → 감가/파손/소유권/리스트 누락 리스크가 큼

• 영업권리금: 단골, 매출, 리뷰, 레시피, 거래처, 직원 운영 노하우 등. → 매출 검증 실패가 가장 큼

• 바닥권리금(자리값): 유동인구, 입지 프리미엄. → 상권 변화·경쟁점·공사 변수에 취약

팁: 계약서에 “권리금 산정 내역(시설 목록+영업 자료 범위)”를 넣어야 분쟁이 줄어듭니다.

2) 가장 큰 함정: “권리금은 건물주가 지켜주는 돈”이 아니다

많은 분이 “상가임대차보호법이 권리금을 보호해준다”고 막연히 믿는데, 핵심은 이겁니다.

• 법이 보호하는 건 ‘권리금 자체’가 아니라 ‘권리금 회수기회’입니다.

• 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 받는 것을 방해하면 안 됩니다. 

즉, 당신(양수인) 입장에선 “전 점주가 권리금을 회수할 기회”가 보호되는 구조라서, 인수 계약을 헐겁게 하면 전 점주·건물주·부동산 사이에서 책임이 붕 뜨는 경우가 생깁니다.

3) “건물주 동의(또는 확인)” 없는 권리금 거래는 위험도가 급상승

권리금 계약은 대부분 임대차 승계(새 임차인 계약)와 묶입니다. 그런데 아래 상황이면 권리금이 공중분해될 수 있어요.

• 건물주가 신규 임차인과 계약을 안 하겠다고 하면?

• 건물주가 업종 제한, 용도 제한을 이유로 거절하면?

• 건물주가 임대료 급등/특약 추가로 사실상 인수를 막으면?

법적으로는 ‘방해행위’가 되면 손해배상 문제가 생길 수 있지만, 실제 소송은 시간·증거·비용이 듭니다(당장 장사해야 하는 자영업자에겐 치명적). 권리금 회수 방해 관련 판단 기준은 법원 판례에서도 구체적으로 다뤄집니다. 

실무 체크:

• 최소한 건물주 확인서(신규 임대차 의사/조건) 또는 3자 합의서(양도인·양수인·임대인) 형태로 리스크를 줄이세요.

4) “계약갱신요구권(최대 10년)”을 착각하면 권리금 회수 계획이 무너진다

권리금은 결국 “나중에 내가 다시 받고 나갈 수 있나?”가 핵심인데, 그 전제는 임대차 안정성입니다.

• 상가 임차인의 계약갱신요구권은 원칙적으로 전체 임대차기간 10년 범위 내에서 행사됩니다. 

위험 포인트:

• 지금 매장을 인수하는 시점이 이미 10년에 가까우면, “몇 년 장사하고 권리금 받고 나간다” 계획이 틀어질 수 있습니다.

• 전 임차인의 최초 임대차부터 기간 계산이 꼬이는 케이스도 있으니, 최초 계약 시점/갱신 이력을 꼭 받아 확인하세요.

5) “임대차 특약”이 권리금을 무력화하는 경우

권리금 분쟁의 대부분은 특약에서 터집니다.

• 업종 제한/동종업종 금지(또는 반대로 “동종만 가능”)

• 간판·외벽·덕트·배기 등 시설 변경 제한

• 원상복구 범위 과도(철거비 폭탄)

• 임대료 인상 조건(갱신·재계약 시)

• 전대(재임대) 금지로 운영 형태 제한

체크 방법: 임대차계약서 원본 + 특약 페이지를 “사진”이 아니라 스캔본/PDF로 받아서 조항 단위로 검토하세요.

6) 매출 검증: “부가세 신고 vs POS 매출 vs 배달앱” 3종 세트가 일치하는가

영업권리금은 “매출이 진짜냐”가 전부입니다.

(1) 부가세 신고 매출(세무자료)

(2) POS/카드 매출(단말기·VAN 정산)

(3) 배달앱/플랫폼 정산 내역

셋이 큰 폭으로 다르면, 이유가 있어요(현금 누락, 대행 매출, 이벤트성 매출 등). “성수기/비수기 월별”로 받고, 가능하면 원천 데이터 캡처가 아니라 정산 파일/신고서 항목 형태로 받는 게 좋습니다.

7) 시설·집기 소유권: “포함”이라고 말한 물건이 내 물건이 아닐 수 있다

권리금 계약서에 흔한 문장: “시설 일체 포함” → 이게 분쟁의 씨앗입니다.

• 리스/렌탈 장비(정수기, 냉난방, 커피머신, POS 등)

• 건물 부속(덕트, 배관, 전기 증설)이 “임차인 소유”가 아닌 경우

• 중고 장비 연식·모델·수량 누락

해결: “시설 목록(모델명/수량/상태/소유 형태/인수금액)” 표를 계약서 부속서류로 붙이세요.

8) 인허가·영업신고: 명의 이전이 ‘당일’ 안 되면 영업 공백이 생긴다

업종에 따라 영업신고/허가/위생/소방/환경이 얽혀 있어, 이전이 지연되면 영업을 못 합니다.

• 음식점: 영업신고, 위생교육, 보건증, 배출시설 여부

• 카페/주류: 주류 판매 관련 조건, 심야영업 이슈

• 미용/헬스/학원 등: 업종별 신고·시설 기준

체크: “인허가 이전 예상 소요 기간”을 기준으로 잔금일·영업개시일을 설계하세요.

9) 전 점주의 “미납/체납/미정산”이 내 운영을 막는 경우

권리금 거래는 결국 기존 사업의 흔적을 이어받습니다.

• 임대료·관리비 미납

• 전기·가스·수도 미납

• 거래처 미정산(식자재, 플랫폼 수수료 등)

• 직원 퇴직금/임금 분쟁(업종에 따라 인수 후 평판/리뷰 리스크)

실무: 관리사무소/임대인 확인 + 공과금 “완납 확인서”를 잔금 조건으로 두세요.

10) 세금 이슈: 권리금은 ‘그냥 이체’하면 끝이 아니다

권리금은 세무상 영업권으로 다뤄지고, 거래 구조에 따라 부가세/원천징수 등 이슈가 생길 수 있습니다(사안별로 달라 전문가 확인이 안전). 

최소 안전장치:

• 계약서에 “권리금(공급가액/세금 포함 여부), 지급 방식, 세금계산서/영수증 처리”를 명확히.

11) 재건축·철거·용도변경 가능성: ‘권리금 회수기회’ 자체가 막힐 수 있다

건물주가 철거·재건축 계획을 고지하거나 진행하면, 권리금 회수 기회가 사실상 사라질 수 있습니다. 실제로 재건축 고지행위와 권리금 회수 방해가 다투어진 중요 판결도 있습니다. 

체크:

• 건축물대장/용도, 리모델링 공지, 주변 개발 계획, 공실률 변화까지 함께 확인.

12) 마지막 관문: “계약 구조”를 이렇게 잡아야 덜 다친다

권리금 있는 매장은 계약이 2개가 아니라 3개입니다.

1. 임대차계약(건물주-새 임차인)

2. 권리금 계약(전 점주-새 점주)

3. 시설/영업 양도양수 계약(필요 시)

추천 구조(안전형):

• “임대차 계약 체결(또는 확정) → 그 다음 권리금 잔금”

• 특약 예시: 임대차 미체결 시 권리금 계약 자동 해제 + 전액 반환

• 중도금/잔금은 가능하면 에스크로/조건부 지급 형태로 설계

현장용 1페이지 체크리스트 (캡처해두세요)

 • 권리금 내역(시설/영업/바닥) 분리 기재

 • 임대인 의사 확인(조건, 업종, 임대료) 문서화

 • 임대차 갱신 이력·최초 계약 시점 확인(10년 계산) 

 • 특약(업종/원상복구/시설변경/임대료 인상) 정밀 검토

 • 매출 3종 검증(부가세·POS·플랫폼) 월별 비교

 • 시설 목록표(소유권/리스/렌탈/모델명) 첨부

 • 공과금·관리비·임대료 완납 확인

 • 인허가 이전 일정과 잔금일 연동

 • 재건축/철거/리모델링 리스크 체크

 • “임대차 미체결 시 권리금 반환” 특약 필수

 • 권리금 회수기회 보호 기간(종료 6개월 전~종료 시) 이해 

 • 분쟁 대비: 문자/메일/공문 등 증거 남기기(방해행위 이슈) 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 권리금 계약만 먼저 하고, 임대차는 나중에 해도 되나요?

비추천입니다. 임대차가 확정되지 않으면 권리금이 공중분해될 수 있어요. “임대차 체결 조건부”로 구조를 바꾸는 게 안전합니다.

Q2. 건물주가 신규 계약을 거절하면 무조건 손해배상 받을 수 있나요?

케이스마다 달라요. 방해행위인지, 정당한 사유가 있는지, 임차인이 신규임차인을 주선했는지 등이 핵심 쟁점이 됩니다. 

Q3. 권리금이 비싼 매장이 무조건 좋은 매장인가요?

아니요. 시설권리금이 과대평가되거나, 바닥권리금이 “일시적 호황”에 기반한 경우도 많습니다. 반드시 매출·상권·임대차 안정성을 같이 봐야 합니다.

마무리 안내(중요)

이 글은 실무 점검용 정보이며, 특약/세무/인허가/권리금 분쟁 가능성이 있는 계약은 지역·업종·계약서 문구에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 계약 직전에는 임대차계약서+권리금계약서 초안을 기준으로 전문가 검토까지 받는 편이 안전합니다.