창업할 때 가장 먼저 챙겨야 하는 건 인테리어가 아니라 계약서입니다.
실제 창업 현장에서 가장 많이 꼬이는 돈과 분쟁은 거의 항상 임대차, 인테리어, 납품 세 계약에서 시작됩니다. 계약은 원칙적으로 구두합의로도 성립할 수 있지만, 나중에 분쟁이 생기면 누가 어떤 조건을 약속했는지 입증하는 문제로 바로 넘어갑니다. 그래서 창업 초기에 계약서를 제대로 쓰는 건 “서류 작업”이 아니라 “손실 방지 장치”에 가깝습니다.

결론부터 말하면 창업자 필수 계약서는 3개입니다. ① 상가 임대차계약서, ② 인테리어 공사계약서, ③ 납품(도매·공급) 계약서. 이 셋만 제대로 잡아도 창업 초반에 가장 자주 터지는 “월세 분쟁, 공사비 추가청구, 반품·단가·납기 분쟁”을 크게 줄일 수 있습니다.

• 임대차계약서: 월세보다 관리비, 원상복구, 업종 가능 여부, 갱신·증액 조건이 더 중요합니다.
• 인테리어 계약서: 공사 범위, 일정, 추가공사, 하자보수, 대금 지급 기준을 문서화해야 합니다.
• 납품 계약서: 단가, 결제일, 반품, 불량, 납기, 거래중단 기준이 핵심입니다.

즉, 창업자는 “계약서를 쓰느냐 마느냐”보다 “어떤 조항을 빼먹지 않느냐”가 더 중요합니다.

창업자 필수 계약서 3종 한눈에 보기

계약서	가장 많이 터지는 문제	반드시 확인할 핵심	왜 중요한가
임대차	관리비, 원상복구, 업종 제한, 보증금 회수	용도, 등기, 관리비, 특약, 갱신·증액	매달 나가는 고정비와 퇴거 시 비용이 결정됨
인테리어	추가공사, 공사 지연, 하자, 대금 분쟁	공사 범위, 일정, 자재, 대금, 하자보수	처음에 애매하면 나중에 거의 반드시 추가청구가 생김
납품/도매	단가 변경, 반품 거절, 납기 지연, 외상금	단가, 발주 방식, 결제일, 반품, 해지	매출이 붙은 뒤 더 바꾸기 어려운 계약

아래부터는 임대차/인테리어/납품 계약을 각각 “체크리스트” 방식으로 바로 볼 수 있게 정리합니다.

1) 상가 임대차 계약 체크리스트

상가 임대차는 “월세만 괜찮으면 된다”가 가장 위험한 접근입니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 계약 전에 상가건물의 용도 등, 등기부, 등록사항을 먼저 확인하는 구조로 설명하고 있고, 법무부의 2024년 개정 상가건물 임대차 표준계약서는 특히 관리비 세부내역을 계약 단계에서 적도록 바꿨습니다. 

① 임대인이 진짜 계약 당사자인지

• 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인
• 대리인이 나오면 위임장과 신분관계 확인
• 근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계도 같이 확인

② 내가 하려는 업종이 그 자리에서 가능한지

• 건축물 용도, 업종 제한, 관리규약, 전대 가능 여부 확인
• 음식점·카페·미용실·제조형 매장은 용도와 설비 가능 여부를 같이 봐야 함

③ 관리비를 “정액 얼마”로만 적지 않았는지

법무부는 2024년 개정 상가건물 임대차 표준계약서에서 월 10만 원 이상 정액관리비는 주요 비목별 금액을 적고, 정액이 아니면 항목과 산정방식을 적도록 개선했습니다. 즉, “관리비 월 25만 원”만 적는 계약은 나중에 가장 쉽게 분쟁이 되는 구조입니다. 청소비, 공용전기, 승강기, 경비, 수도·전기 개별부담 여부를 따로 적는 것이 안전합니다. 

④ 원상복구 범위를 문서로 남겼는지

상가 임대차 표준계약서와 생활법령정보는 입주 전 수리 및 개량, 임대차기간 중 수리 및 개량, 인테리어, 관리비의 지급주체·시기·범위, 손해배상 예정 등을 특약사항으로 명확히 정할 것을 권장합니다. 창업자는 특히 “간판 철거”, “바닥/천장/덕트/배관 원복”, “에어컨/집기 귀속”을 특약으로 적어야 나갈 때 돈이 덜 샙니다. 

⑤ 계약갱신요구권과 차임 증액 한도를 알고 있는지

상가임대차법은 임차인에게 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 범위 내에서 계약갱신요구권을 인정하고, 차임·보증금 증액은 시행령상 청구 당시 금액의 5%를 초과하지 못한다고 규정합니다. 즉, 장사 좀 되기 시작했을 때 “갑자기 월세 확 올리기”를 법적으로 완전히 자유롭게 할 수 있는 건 아닙니다. 

임대차 계약서에 꼭 넣어야 할 항목

항목	왜 중요한가	실무 체크 포인트
보증금·차임·부가세	월 고정비의 핵심	부가세 포함/별도, 지급일, 연체이자
관리비	분쟁 빈도 1순위	비목별 금액, 정산 방식, 공과금 별도 여부
업종/용도	영업 가능 여부 결정	현재 업종과 변경 가능성까지 반영
원상복구	퇴거 비용 결정	간판, 인테리어, 설비, 바닥, 천장 범위 명시
수리 책임	누가 무엇을 고치는지	건물 기본 하자 vs 영업상 소모 구분
중도해지	폐업·양도양수 시 중요	위약금, 통지기간, 신규임차인 승계 조건

2) 인테리어 공사 계약 체크리스트

인테리어 공사는 창업자들이 가장 자주 “말로만” 진행하다가 크게 손해 보는 영역입니다. 공정거래위원회는 실내건축·창호 공사 표준계약서를 따로 두고 있고, 보도자료에서도 계약 체결 시 공사 면허 등 자료 제공, 시공 장소·공사 일정, 공사비(계약금·중도금·잔금) 및 지급 방법, 공사 범위 및 내역, 하자 담보 책임 기간 등을 명확히 하도록 안내합니다. 

① 공사 범위와 내역서를 “견적서 한 장”으로 끝내지 않았는지

“도면 없이 시공”, “대충 이 느낌”으로 시작하면 거의 반드시 추가공사비가 붙습니다. 공사 범위, 철거 범위, 전기·조명, 바닥, 천장, 간판, 덕트, 배수, 마감재, 가구 포함 여부를 세부 내역으로 나눠야 합니다. 표준계약서도 공사 범위 및 내역을 핵심으로 둡니다.

② 계약금·중도금·잔금 지급 기준이 공정하게 나뉘어 있는지

공정위 표준계약서 안내는 계약금·중도금·잔금 구조와 지급 방법을 핵심으로 봅니다. 실무적으로는 “날짜 기준 지급”보다 공정률 기준 지급이 안전합니다. 예를 들어 철거 완료, 전기/설비 완료, 마감 완료, 준공 확인 후처럼 단계별로 끊어 두는 방식이 분쟁을 줄입니다. 

③ 추가공사(변경공사)를 구두로 하지 않는지

창업 공사에서 돈이 가장 많이 새는 구간은 추가공사입니다. 콘센트 하나, 간판 크기 변경, 선반 추가, 배수 수정처럼 자잘한 변경이 쌓이면 견적이 무너집니다. 그래서 추가공사는 반드시 서면 합의로 남기고, 금액과 공기 변경 여부를 같이 적는 것이 안전합니다. 이 부분은 표준계약서의 공사 범위·공사비 구조를 실무적으로 확장한 핵심 체크포인트입니다. 

④ 공사 지연과 하자보수 기준이 있는지

오픈 날짜가 정해진 창업 공사는 하루 지연이 월세·인건비·오픈 손실로 이어집니다. 공정위는 실내건축·창호 공사 표준계약서 제정 시 공사 종류별 하자 담보 책임 기간에 따라 무상 수리가 이뤄지도록 한 점을 강조했습니다. 실무적으로는 여기에 더해 지연 시 책임, 준공 확인, 하자 발생 시 보수 기한까지 같이 적는 것이 좋습니다. 

⑤ 시공업자 자격과 하도급 구조를 확인했는지

표준계약서 제정 보도자료는 계약 체결 시 공사 면허 등도 제공하도록 했다고 설명합니다. 즉, “견적만 싼 팀”이 아니라 실제 시공 책임을 누가 지는지, 하도급이 몇 단계인지, 사업자등록·연락처·하자 책임 주체가 누구인지 확인하는 게 중요합니다. 

인테리어 계약서에 꼭 넣어야 할 항목

항목	왜 중요한가	실무 체크 포인트
공사 범위	추가청구 방지	철거·전기·설비·간판·가구 포함 여부
공사 일정	오픈 일정 보호	착공일, 준공일, 단계별 완료 기준
공사대금	지급 분쟁 방지	계약금/중도금/잔금, 공정률 기준 지급
자재 사양	싼 자재 대체 방지	브랜드, 모델, 등급 명시
추가공사	돈 새는 핵심 구간	서면 승인 없는 추가공사 금지
하자보수	준공 후 대응	보수 범위, 기한, 책임 주체

3) 납품(도매처·공급) 계약 체크리스트

도매처·공급 계약은 “관계 좋으면 계약서 없이 해도 되지 않나”라는 생각 때문에 가장 자주 생략됩니다. 하지만 일반 계약은 구두로도 성립할 수 있어도, 분쟁이 생기면 서면이 없는 쪽이 훨씬 약합니다. 특히 거래가 반복되고 금액이 커질수록 단가, 납기, 반품, 외상, 해지를 문서로 남기는 것이 사실상 필수입니다. 

더 나아가 거래가 「대리점거래의 공정화에 관한 법률」상 대리점 거래에 해당하면, 공급업자는 계약 체결 즉시 일정 사항이 적힌 계약서면을 제공해야 합니다. 법은 거래형태·품목·기간, 납품방법·장소·일시, 대금 지급수단과 시기, 반품조건, 영업양도, 계약해지 사유·절차 등을 기재사항으로 정하고 있습니다. 

또 공정위 표준대리점거래계약서 예시를 보면 대금 지급시기, 지연이율, 반품조건 같은 실무 조항이 구체적으로 들어가 있고, 반품을 이유로 상대방에게 불이익을 주거나 계약상 의무 이행을 늦추지 않도록 하는 문구도 보입니다. 즉, 공급계약은 단가표만 주고받는 수준으로 끝내면 안 됩니다. 

① 공급단가와 단가 인상 조건을 서면화했는지

창업 초기에 가장 자주 터지는 분쟁이 “처음엔 이 가격이라더니 왜 올랐냐”입니다. 그래서 계약서에는 단가, 부가세 포함 여부, 최소주문수량(MOQ), 단가 조정 사유와 시점을 적는 것이 좋습니다. 이건 법정 필수라고 단정할 수는 없지만, 대리점 계약서의 기재사항 구조와 표준계약서 실무를 보면 사실상 핵심 조항입니다.

② 납기와 품절 통지 기준을 넣었는지

납품 지연은 온라인 판매자에게는 바로 CS·환불·플랫폼 제재로 이어지고, 오프라인 매장에는 품절·매출 손실로 이어집니다. 그래서 발주 마감시간, 정상 납기, 긴급발주 가능 여부, 품절 시 사전 통지 의무를 적어 두는 것이 좋습니다. 대리점거래법도 납품방법·장소·일시를 기재사항으로 둡니다. 

③ 반품·불량 처리 기준이 명확한지

도매거래는 소비자 반품과 다르게 “받고 나면 끝”으로 운영되는 경우가 많아서 더 분쟁이 큽니다. 불량, 오배송, 파손, 유통기한 임박, 포장 훼손, 단순재고 문제를 각각 나눠서 반품 가능 여부와 통지 기한을 적는 것이 안전합니다. 공정위는 공급업자 귀책으로 파손된 상품에 대한 반품거부 같은 행위를 불공정행위 유형으로 보기도 합니다. 

④ 결제일·외상·지연이자를 정했는지

현금거래보다 더 위험한 게 외상거래입니다. 언제 돈을 줄지, 세금계산서 발행일은 언제인지, 미수금이 생기면 지연이자를 붙일지 적어 두지 않으면 거래가 길어질수록 관계가 쉽게 틀어집니다. 표준대리점거래계약서 예시도 대금 지급시기 및 지급수단, 지연이율을 별도 항목으로 둡니다. 

⑤ 거래중단·해지 조건을 넣었는지

도매처가 갑자기 공급을 끊거나, 반대로 점주가 거래를 바꾸고 싶을 때를 대비해 해지 사유, 통지 기간, 남은 재고 처리 방식, 미수금 정산 방식을 적어 둬야 합니다. 대리점거래법도 계약해지 사유 또는 절차를 서면 기재사항으로 요구합니다. 

납품 계약서에 꼭 넣어야 할 항목

항목	왜 중요한가	실무 체크 포인트
품목·규격	다른 상품 납품 방지	품번, 규격, 포장단위 명시
공급단가	단가 인상 분쟁 방지	부가세 포함 여부, MOQ 포함
발주 방식	“주문 안 들었다” 분쟁 방지	발주서, 메일, 문자 중 유효 수단 정하기
납품기한	품절·판매손실 예방	기본 납기, 긴급발주, 지연 통지 의무
결제일	외상·미수금 방지	월마감, 지급일, 지연이자
반품·불량	가장 흔한 분쟁 영역	오배송·파손·불량·유통기한 문제 구분

특히 기억할 포인트: 구두합의는 거래를 시작하게 해주지만, 분쟁을 막아주진 않습니다

대규모유통업법 관련 판례도, 서면 즉시 교부 의무의 취지를 구두로만 납품계약을 체결한 뒤 이행 직전에 계약을 철회·변경하거나 계약대로 이행하지 않는 경우에 대비해, 사전에 거래내용을 명백히 하여 분쟁을 막으려는 것이라고 설명합니다. 이 취지는 일반 창업자의 임대차·인테리어·납품 계약에도 거의 그대로 적용됩니다. 즉, 계약서의 진짜 기능은 “법원 가기 위한 종이”가 아니라 “문제 안 생기게 하는 기준표”입니다. 

창업자 계약서 체크리스트: 마지막 정리

• 임대차: 소유자·용도·관리비·원상복구·갱신·차임증액
• 인테리어: 공사 범위·도면·자재·공정률별 지급·추가공사·하자보수
• 납품: 단가·발주·납기·검수·반품·불량·결제일·해지

세 계약 모두 공통으로 중요한 건 딱 하나입니다. 좋을 때 쓰는 계약서가 아니라, 틀어졌을 때 기준이 되는 계약서를 만들어야 한다는 점입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 창업할 때 계약서 없이 구두로만 해도 되나요?

일반적으로 계약은 구두합의로도 성립할 수 있습니다. 하지만 분쟁이 생기면 입증이 어려워져서 실무상 매우 불리합니다. 특히 창업 초기에 자주 쓰는 임대차·공사·납품 계약은 서면화하는 것이 안전합니다.

Q2. 상가 임대차 계약에서 제일 중요한 조항은 뭔가요?

월세만이 아니라 관리비, 원상복구, 업종 가능 여부, 수리 책임, 중도해지 조건이 특히 중요합니다. 법무부의 2024년 상가건물 임대차 표준계약서도 관리비 세부내역과 특약사항 정리를 강화했습니다. 

Q3. 인테리어 계약서에서 가장 많이 빠지는 건 뭔가요?

추가공사 조항과 하자보수 기준입니다. 공정위 표준계약서도 공사 범위, 공사비 지급방법, 일정, 하자 담보 책임을 핵심으로 다룹니다. 

Q4. 도매처는 친한 사이면 계약서 없이 거래해도 되나요?

처음 거래 자체는 가능할 수 있지만, 단가·반품·납기·외상 문제는 거의 반드시 한 번씩 터집니다. 거래가 반복되는 도매처일수록 서면 계약이 사실상 필수입니다. 대리점 거래에 해당하면 법상 서면 의무도 문제 됩니다. 

Q5. 대형 플랫폼이나 대형 유통사에 납품할 때도 계약서를 받아야 하나요?

네. 대규모유통업법은 대규모유통업자가 납품업자와 계약을 체결한 즉시 거래형태, 품목, 기간, 대금 지급수단·시기 등 법정 기재사항이 적힌 서면을 교부하도록 요구합니다. 

※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 계약서 작성이나 분쟁 대응은 거래 구조와 업종에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 금액이 걸린 계약은 서명 전에 원본 계약서와 특약을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

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