창업을 준비할 때 가장 큰 고민 중 하나는 바로 상가 계약입니다.

좋은 입지와 조건을 잡느냐에 따라 장사의 성패가 갈리기도 하죠. 

하지만 설레는 마음에 꼼꼼히 확인하지 않고 계약했다가 보증금 분쟁, 권리금 손실, 예상치 못한 추가비용에 고생하는 경우도 많습니다.

오늘은 상가 계약 전 반드시 확인해야 할 6가지 핵심 포인트를 정리해 드립니다.

1. 등기부등본 확인: 상가 계약의 첫 단계는 등기부등본 열람입니다.

- 소유자가 맞는지, 대리인 계약 시 위임장이 있는지 반드시 확인하세요.

- 근저당, 가압류, 압류 등 권리 관계가 복잡하면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

- 임대인 신용 상태까지 꼼꼼히 확인하면 안전합니다.

✔️ Tip: 계약 전 국토부 인터넷 등기소에서 누구나 열람 가능하니 꼭 체크하세요.

2. 건축물대장 및 용도 확인: 내 업종이 이 상가에서 영업 가능한지도 중요합니다.

- 건축물대장에 근린생활시설로 등록되어 있어야 음식점, 카페, 미용실 등이 합법적으로 가능합니다.

- 불법 증축이나 용도 위반이 있는 경우, 나중에 영업정지·벌금 위험이 생길 수 있습니다.

✔️ Tip: 건축물대장은 구청 민원실이나 정부24에서 무료 확인 가능!

3. 권리금 계약 여부: 요즘 분쟁이 많은 부분이 바로 권리금입니다.

- 기존 세입자가 투자한 인테리어, 집기, 단골손님 등을 금액으로 책정한 것이 권리금인데요.

- 권리금 계약서를 별도로 작성해야 추후 분쟁을 피할 수 있습니다.

- 임대인이 “나중에 권리금 안 준다”라고 못 박는 특약이 없는지 확인하세요.

✔️ Tip: 권리금은 법적으로 보호받는 권리이니 반드시 서면으로 남기세요.

4. 임대차 계약 조건 (보증금·월세·관리비): 가장 현실적인 부분이죠.

- 보증금, 월세, 관리비, 부가세 포함 여부를 명확히 기재해야 합니다.

- 관리비 항목(청소비, 전기, 수도, 광고비 등)이 투명한지 꼭 확인하세요.

- 계약기간과 갱신 조건도 빠짐없이 체크!

✔️ Tip: “월세는 낮은데 관리비가 과도하게 부과”되는 경우가 많으니 꼭 세부 내역을 확인하세요.

5. 상권·입지 분석: 좋은 상권인지도 반드시 체크해야 합니다.

- 유동인구, 배후세대, 경쟁 업종 현황을 직접 확인하세요.

- 주차 공간, 대중교통 접근성도 중요한 포인트입니다.

- 평일/주말, 낮/밤 시간대별 매출 잠재력이 다른 경우가 많으니 시간대별로 여러 번 방문하는 것이 좋습니다.

✔️ Tip: 자영업나라 상권분석 기능을 활용하면 데이터 기반으로 쉽게 확인할 수 있습니다.

6. 계약서 특약 조항: 계약서 뒷부분의 특약사항은 작은 글씨지만 큰 영향을 미칩니다.

- 원상복구 범위 (바닥·천장 철거까지 해야 하는지)

- 재계약 시 임대료 인상률 제한 여부

- 조기 해지 조건 (중도해지 위약금 등)

✔️ Tip: 모호한 조항은 반드시 구체적으로 수정하거나 별도 합의서를 작성하세요.

✨자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 상가 계약할 때 반드시 공인중개사를 거쳐야 하나요?

→ 의무는 아니지만, 법적으로 보호를 받기 위해서는 공인중개사 사무소를 통한 계약이 훨씬 안전합니다.

Q2. 권리금 계약은 어떻게 해야 안전한가요?

→ 반드시 별도 계약서를 작성하고, 금액·인수 내역·지급 시기 등을 명확히 적어야 합니다.

Q3. 임대차 계약서 작성 시 가장 많이 놓치는 부분은 무엇인가요?

→ 관리비 항목과 특약 조항입니다. 계약 후 분쟁의 70% 이상이 여기서 발생합니다.

Q4. 건축물대장 확인을 안 하고 계약하면 어떤 문제가 생기나요?

→ 업종 허가가 나오지 않아 영업 자체가 불가능할 수 있습니다.

✨상가 계약은 단순히 ‘좋은 자리 잡기’가 아닙니다.

등기부등본 → 건축물대장 → 권리금 → 임대차 조건 → 상권분석 → 특약 확인

이 6가지만 제대로 챙겨도 대부분의 위험을 예방할 수 있습니다.

창업의 시작이자 가장 큰 투자, 상가 계약. 오늘 소개한 체크리스트로 안전하고 현명한 계약 하시길 바랍니다.