원상복구 공사, 어디까지 해야 할까?

✅ 꼭 알아야 할 이유

상가를 임대해서 장사하다가 폐업하거나 이사할 때, 원상복구 문제로 분쟁이 자주 발생합니다.

“어디까지 철거해야 하나요?”, “벽지까지 원상복구 해야 하나요?”

이런 질문에 명확히 답하려면, 계약서 내용과 법적 기준을 함께 살펴봐야 합니다.

원상복구란?

원상복구란,

임대인이 임차인에게 빌려준 공간을 처음 임대받았던 상태로 되돌리는 것을 말합니다.

다만, 임차인이 직접 시공하지 않았거나, 임대인의 승인을 받아 설치한 시설에 대해서는 원상복구 의무가 제한될 수 있습니다.

⚖️ 법적 기준은?

「민법 제654조」에 따라, 임대차가 종료되면 임차인은 임차물(상가)을 반환해야 할 의무가 있으며, 이때 “임의로 변경한 부분”은 철거 및 복구해야 할 책임이 있습니다.

원상복구 범위 체크리스트

계약서가 핵심이다!

“계약서에 원상복구 범위가 명확히 명시되어 있느냐”가 가장 중요합니다.

예시 조항:

“임차인은 계약 종료 시 임차인이 설치한 인테리어 및 구조물을 철거하고 원상복구한다.”

→ 이 경우 인테리어 전부 철거해야 함.

하지만 아래와 같은 내용이 있다면 협의 여지 있음:

“임대인의 승인을 받고 시공한 시설은 상호 협의하여 처리한다.”

→ 철거 면제 가능성 있음.

실제 사례 예시

사례 1.

A 씨는 임대계약서에 ‘철거 조건’이 명시되지 않아 전체 철거를 요구받았다.

→ “구두로만 얘기했지, 계약서에 없었다”는 이유로 전체 인테리어 철거 + 바닥 원상복구까지 진행해야 했음.

사례 2.

B 씨는 건물주의 허락을 받아 간판과 에어컨을 설치하고 계약서에 ‘철거 면제’ 조항이 있었다.

→ 철거 면제, 일부는 다음 임차인이 그대로 사용함.

원상복구 분쟁 줄이는 팁

입주 시 사진 찍어두기

처음 상태와 달라진 점 비교 가능

시공 전 반드시 임대인 서면 동의 받기

카톡, 문자도 좋지만 계약서나 별도 합의서로 명시하는 게 가장 안전

계약 종료 1~2개월 전 미리 협의 시작

원상복구 범위 확인하고 시공 일정 여유 확보

다음 임차인과 물건 인계 협의도 가능

양도 계약 시 복구 비용 절약 가능

원상복구 비용, 누가 부담할까?

임차인 책임: 임의 시공한 부분, 무단 설치

임대인 부담: 본래 있었던 시설, 임대인이 시공한 부분

협의 가능: 다음 임차인이 그대로 쓰는 경우 비용 일부 면제

▶ 마무리 한 줄 요약

원상복구는 ‘내가 설치한 것’만 돌려놓으면 된다는 오해는 위험합니다.

꼭 계약서 내용과 임대인의 요구를 확인하고, 분쟁 방지를 위해 사진, 동의서, 기록을 남겨두세요.